我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)信息化的發(fā)展歷程，可以說(shuō)是傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不斷融合、相互滲透的過(guò)程。在雅虎、微軟和AOL美國(guó)在線相繼開(kāi)通網(wǎng)上房地產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目后，1998年7月18日，中國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)推出了“中國(guó)建筑在線”網(wǎng)站。2000年4月3日，搜房網(wǎng)(soufun.com)在網(wǎng)上成功地拍賣(mài)了7套北京房產(chǎn)，這件事在業(yè)內(nèi)引起了不小的震動(dòng)。隨后，搜房網(wǎng)又一次在網(wǎng)上拍賣(mài)活動(dòng)中僅用了短短4個(gè)小時(shí)的時(shí)間就拍賣(mài)了17套上海房產(chǎn)，并以300萬(wàn)元的價(jià)格成交了7套別墅。這是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)的一次大膽嘗試，更為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)開(kāi)辟了廣闊天地。

    世界發(fā)達(dá)國(guó)家信息化起步較早，信息技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域已有相當(dāng)廣泛的應(yīng)用，如:英國(guó)建立了“建筑網(wǎng)”和“承包商數(shù)據(jù)庫(kù)”，大眾可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查詢建筑方面的法規(guī)、政策和承包商的信息;新加坡幾年前就實(shí)現(xiàn)了政府工程項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng);日本的“公共工程綜合信息系統(tǒng)”是目前發(fā)達(dá)國(guó)家中規(guī)模最大的建筑市場(chǎng)和建筑產(chǎn)品管理信息系統(tǒng)。

    一、信息技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

    (一)信息技術(shù)改善了房屋的功能，智能型房屋已經(jīng)出現(xiàn)

    應(yīng)用數(shù)碼科技開(kāi)發(fā)的數(shù)碼住宅和寬頻社區(qū)，成為房地產(chǎn)的新賣(mài)點(diǎn)。許多國(guó)際著名的廠商已紛紛推出互聯(lián)網(wǎng)家庭、電子化住宅，向人們展示了21世紀(jì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

    2000年全球領(lǐng)先的互聯(lián)網(wǎng)設(shè)備和解決方案提供商—美國(guó)思科系統(tǒng)公司正式推出了互聯(lián)網(wǎng)家庭，向世界展示了由高速、不間斷的互聯(lián)網(wǎng)連接以及眾多帶有網(wǎng)絡(luò)功能的家用電器所帶來(lái)的激動(dòng)人心的生活方式。英特爾公司也不甘落后，大力推廣以個(gè)人電腦為中心的電子化住宅(e-home)，采用有線、無(wú)線等方式連接數(shù)碼相機(jī)、電子顯微鏡、集聲器等各種家電。芬蘭2002也推出以網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為主題的新型城市小區(qū)—網(wǎng)絡(luò)城，城中除了電子購(gòu)物商場(chǎng)外，還有家庭機(jī)器人、家庭劇院、可視電話、網(wǎng)絡(luò)醫(yī)生等設(shè)施。

    (二)信息技術(shù)改變了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式

　　計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)、通訊等技術(shù)的發(fā)展融合使信息處理和傳遞突破了時(shí)間、地域的限制，也催生了電子商務(wù)、網(wǎng)上超市、虛擬社區(qū)等新事物，人們的生活方式和消費(fèi)方式發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式亦受到前所未有的沖擊。

　　1.消費(fèi)者成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者。對(duì)于擺在消費(fèi)者面前的各類(lèi)房地產(chǎn)海量信息，消費(fèi)者有著極大的選擇權(quán)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，如何吸引更多消費(fèi)者的注意力，特別是潛在消費(fèi)者的注意力，將成為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的關(guān)鍵步驟?？梢哉f(shuō)在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，每個(gè)“個(gè)人”都將成為市場(chǎng)的主導(dǎo)者。據(jù)權(quán)威人士估計(jì)，每雙雅虎(Yahoo.com)的“眼球”(閱覽流量)，均為雅虎創(chuàng)造2609美元的價(jià)值，而每雙停駐在亞馬遜書(shū)店< Amazon.com)的“眼球”，其價(jià)值也達(dá)2699美元?？梢?jiàn)企業(yè)聚集的“眼球”越多，企業(yè)自身的價(jià)值也越高。

就房地產(chǎn)業(yè)中的住宅產(chǎn)品而言，消費(fèi)者需要的不僅是物質(zhì)滿足，更重要的是精神文化的滿足。外至周邊環(huán)境、建筑風(fēng)格、社區(qū)文化，內(nèi)到戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等，個(gè)性化消費(fèi)將成為消費(fèi)的主流。為了能夠最大限度地滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求，生產(chǎn)者將會(huì)通過(guò)虛擬市場(chǎng)，請(qǐng)顧客直接參與新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)過(guò)程，從而使商品的供給和需求達(dá)到高度統(tǒng)一，降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，這樣也有助于顧客滿意度的提升，從而留住老顧客，吸引新顧客。

　　2.傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介瓦解，新型中介誕生。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系主要由房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)代理公司、評(píng)估公司、咨詢公司組成。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式下，產(chǎn)品提供者與消費(fèi)者很難溝通，中介主體往往作為供需雙方的紐帶和橋梁，憑借其掌握的供需雙方的大量信息，為雙方提供服務(wù)。但網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的一個(gè)最為顯著的特征就是其直接性，即為生產(chǎn)方和消費(fèi)方提供直接溝通和交易的機(jī)會(huì)。這就對(duì)“以溝通買(mǎi)賣(mài)雙方信息為生存基礎(chǔ)”的傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)形成了強(qiáng)大壓力。在這種強(qiáng)大壓力下，傳統(tǒng)中介被迫轉(zhuǎn)型，開(kāi)展網(wǎng)上中介服務(wù)，成為網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的新型中介。那些不能適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)時(shí)代要求的中介企業(yè)將會(huì)被淘汰。新型中介以網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)為依托，以較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資源，有效參與供求雙方交易，進(jìn)而從中獲得收益。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，技術(shù)革新正在影響著房地產(chǎn)中介傳統(tǒng)的運(yùn)作方式。報(bào)告稱(chēng)，1997年以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的70多萬(wàn)名成員中，上網(wǎng)成員的比例已從27%增加到72%,60%的經(jīng)紀(jì)人通過(guò)電子郵件與顧客聯(lián)系，60%的房地產(chǎn)公司在互聯(lián)網(wǎng)上建有網(wǎng)址，72%的房地產(chǎn)公司通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)做生意。

　　網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)交易將只涉及幾個(gè)主體:售房者將待售的房子上網(wǎng)，購(gòu)房者可通過(guò)電話或E-MAIL與之進(jìn)行聯(lián)系。買(mǎi)者可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)貸款，并給出他的最高借款額和折扣點(diǎn)。一旦借款人選出貸款對(duì)象，整個(gè)原始交易都以電子的方式完成，包括電子信用卡打分(評(píng)估方法)、計(jì)算機(jī)生成的文件、借貸雙方通過(guò)E-MAIL、傳真和電話進(jìn)行交流。當(dāng)貸款協(xié)議達(dá)成時(shí)，公證人證實(shí)所有文件的簽署，把有關(guān)文件寄發(fā)給借款人，然后這項(xiàng)貸款便可進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易。

　　3.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地域擴(kuò)大。全球化是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的外在特征，信息技術(shù)的發(fā)展使整個(gè)世界變成了一個(gè)“地球村”，將空間因素的制約降到最低程度。過(guò)去，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)性特征，以及對(duì)地域文化、消費(fèi)者偏好、政策法規(guī)等信息掌握的不完全性，阻礙了投資者的腳步。然而在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，信息的充分獲知在一定程度上正消除阻礙外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者的障礙。外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者可以通過(guò)各國(guó)政府網(wǎng)站了解當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策法規(guī)及城市規(guī)劃，還可以通過(guò)綜合性網(wǎng)站了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)水平，由此縮小了外地與本地經(jīng)營(yíng)者的信息差距，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在國(guó)內(nèi)甚至國(guó)外某地尋求發(fā)展。

　　4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，且投資周期長(zhǎng)，具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特征。在信息不完全的傳統(tǒng)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有顯著的地域性，外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者幾乎不可能跨地域、跨國(guó)界經(jīng)營(yíng)，即便是在本地經(jīng)營(yíng)，企業(yè)也將面臨很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

然而在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，隨著我國(guó)信息化建設(shè)步伐的加快，無(wú)論是政府網(wǎng)、企業(yè)網(wǎng)，還是綜合性門(mén)戶網(wǎng)、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)，均呈現(xiàn)出發(fā)展J決(數(shù)量、規(guī)模)、信息量大、質(zhì)量高、實(shí)用性強(qiáng)等特點(diǎn)，同時(shí)上網(wǎng)用戶也在激增，目前年齡主要分布在2835歲之間，這也正是房地產(chǎn)消費(fèi)群體的主力年齡段。這部分消費(fèi)群體因存在需求，所以也就會(huì)主動(dòng)借助網(wǎng)絡(luò)傳遞需求信息，由此形成了供方、需方、中介、政府多方面信息匯集在一起，市場(chǎng)信息總量大幅度增加。傳統(tǒng)市場(chǎng)中的信息不完全、不透明的矛盾在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)中得到改觀，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　5.房地產(chǎn)周期波動(dòng)平緩。與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)一樣，房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中也存在著較為明顯的周期性波動(dòng)現(xiàn)象，這已是不爭(zhēng)的事實(shí)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分，其興衰在很大程度上要受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的左右，同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)特殊的地位和作用，目前我國(guó)仍比較重視對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展較易受到政策因素的影響。因此，雖然房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)完全屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)范疇，但是導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)周期性的原因既可能源于經(jīng)濟(jì)體系自身因素的作用，也可能是存在于經(jīng)濟(jì)范疇之外，是外界給予的非經(jīng)濟(jì)性的沖擊和干擾。

　　房地產(chǎn)信息化的發(fā)展及信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用極大地減緩了房地產(chǎn)周期性波動(dòng)。一方面，在信息社會(huì)中，信息作為重要要素已經(jīng)深刻而廣泛地融入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，定制性服務(wù)、個(gè)性化生產(chǎn)、全程營(yíng)銷(xiāo)促使產(chǎn)銷(xiāo)融為一體，供需達(dá)到相對(duì)均衡，一定程度上減少了波動(dòng)的振幅;另一方面，社會(huì)信息化程度的提高，特別是政府信息化建設(shè)的深入，使得宏觀經(jīng)濟(jì)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的透明度、及時(shí)性、全面性均得到增強(qiáng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確切掌握宏觀環(huán)境的基礎(chǔ)上及時(shí)作出戰(zhàn)略性調(diào)整將有利于減少經(jīng)營(yíng)中的大起大落，從而降低波動(dòng)的振幅。

    二、信息時(shí)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念

　　微軟公司創(chuàng)始人比爾?蓋茨曾說(shuō):“房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)由于技術(shù)的進(jìn)步而發(fā)生改變，這種改變已經(jīng)開(kāi)始并以極快的速度進(jìn)行，只有意識(shí)到這一點(diǎn)的人，才能在房地產(chǎn)業(yè)生存下去。”目前，這個(gè)預(yù)言正在變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。在當(dāng)今的信息時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)必須樹(shù)立全新的經(jīng)營(yíng)理念，只有如此，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)才能持續(xù)、健康、快速地發(fā)展。

    (一)以消費(fèi)者為核心的經(jīng)營(yíng)理念

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，消費(fèi)者不斷成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，已完全進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)代。房地產(chǎn)商品具有區(qū)別于其他一般商品的特殊性，它建設(shè)周期長(zhǎng)、使用時(shí)間長(zhǎng)，尤其是交易價(jià)格巨大，人們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)商品，通常是花費(fèi)幾年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的積蓄，它寄托了人的希望、憧憬和追求。所以，顧客在選擇房地產(chǎn)商品時(shí)往往比較謹(jǐn)慎。隨著時(shí)代的發(fā)展，人們個(gè)性化需求不斷增長(zhǎng)，對(duì)于房屋設(shè)計(jì)、社區(qū)環(huán)境、交通狀況，甚至人文環(huán)境、配套設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等提出了更高的要求，因此，在目前的買(mǎi)方市場(chǎng)中，顧客的滿意度成為鑒定房地產(chǎn)企業(yè)一切行為的惟一標(biāo)準(zhǔn)。一旦房地產(chǎn)商品無(wú)法適銷(xiāo)對(duì)路，企業(yè)將面臨巨大損失。所以，一切房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、廣告宣傳、市場(chǎng)推廣、售后服務(wù)及物業(yè)管理等，都必須樹(shù)立以消費(fèi)者為核心的經(jīng)營(yíng)理念，以適應(yīng)市場(chǎng)需要，為顧客提供滿意的房地產(chǎn)商品。

 (二)全球經(jīng)營(yíng)理念

　　當(dāng)今世界，經(jīng)濟(jì)、金融和信息各個(gè)領(lǐng)域都在不斷地加速全球化進(jìn)程，我們正在進(jìn)入一個(gè)以世界性標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)和社會(huì)的時(shí)代。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)推動(dòng)了房地產(chǎn)全球經(jīng)營(yíng)的進(jìn)程。開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購(gòu)、直至銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)均可以借助網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。借著電子商務(wù)，國(guó)內(nèi)和國(guó)外的時(shí)空得到最有效的緊縮，將來(lái)，我們不難發(fā)現(xiàn)有些開(kāi)發(fā)商可能就是一個(gè)網(wǎng)絡(luò)公司，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的市場(chǎng)研究、采購(gòu)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)幾乎全部在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)，聘請(qǐng)的世界著名的設(shè)計(jì)師將在網(wǎng)上通過(guò)計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，而且開(kāi)發(fā)商只需安坐家中即可監(jiān)測(cè)整個(gè)企業(yè)在各地的項(xiàng)目進(jìn)度。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在減少種種繁文褥節(jié)方面將節(jié)省大量費(fèi)用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1996年跨國(guó)貿(mào)易的雜項(xiàng)開(kāi)支約為3500億美元，若以電子商務(wù)開(kāi)展國(guó)際貿(mào)易，可節(jié)省費(fèi)用高達(dá)1000億美元!

    (三)戰(zhàn)略聯(lián)盟理念

　　中國(guó)的商人比較注重個(gè)體商業(yè)機(jī)會(huì)的把握而不注重整體商業(yè)模式的研究，這一點(diǎn)在興起于20世紀(jì)90年代初期的房地產(chǎn)界尤為突出。但是，當(dāng)我們跨入信息時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、計(jì)算機(jī)通訊技術(shù)逐漸成熟，金融體系不斷健全，國(guó)外知名大企業(yè)正將先進(jìn)技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)、營(yíng)銷(xiāo)模式帶到中國(guó)，境內(nèi)外養(yǎng)老基金和保險(xiǎn)公司尋求新的投資方向和投資工具的時(shí)候，房地產(chǎn)商業(yè)組織模式也正在發(fā)生深刻變化，戰(zhàn)略協(xié)同競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系正在逐步形成，這也正是信息時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

　　現(xiàn)代國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)不是產(chǎn)品與產(chǎn)品、技術(shù)與技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)，也不是企業(yè)與企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而是產(chǎn)業(yè)鏈與產(chǎn)業(yè)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)，建立穩(wěn)定的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)俏磥?lái)十年或二十年的發(fā)展方向。產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)間可通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟共同進(jìn)行市場(chǎng)分析，產(chǎn)業(yè)鏈上下游間不僅僅是甲、乙方的關(guān)系，更多的是市場(chǎng)的共同利益者，它們完全可以通過(guò)共同廣告、共同研究市場(chǎng)、共同開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、共同市場(chǎng)推廣來(lái)提高市場(chǎng)效果，這也就是產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)育的雛形。當(dāng)一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)融合了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的優(yōu)秀企業(yè)并與其成為穩(wěn)定的戰(zhàn)略伙伴，也就具有了不斷生產(chǎn)高性能、低成本、高保障的產(chǎn)品的能力，也就擁有了真正意義上的品牌和核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，戰(zhàn)略聯(lián)盟必將會(huì)成為綜合性產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。