建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，是指自然資源主管部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對建設(shè)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行的審查。目前主要依據(jù)是《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》《 國土資源部關(guān)于改進(jìn)和優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審和用地審查的通知 》（國土資規(guī)〔2016〕16號），但近年來有不少新的變化和調(diào)整。
一
預(yù)審權(quán)下放了
2020年3月6日，自然資源部印發(fā)的《關(guān)于貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》的通知》提出：將部的用地預(yù)審權(quán)同步下放省級自然資源主管部門。也就是說，涉及占用永久基本農(nóng)田，下放列入用地審批權(quán)試點(diǎn)的北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶8個(gè)省級自然資源主管部門；不涉及占用永久基本農(nóng)田，下放省級自然資源主管部門。
二
縮小用地預(yù)審范圍
2022年8月2日，自然資源部印發(fā)的《關(guān)于積極做好用地用海要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2022〕129號）規(guī)定：以下情形不需申請辦理用地預(yù)審，直接申請辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收：
（1）經(jīng)依法批準(zhǔn)的國土空間規(guī)劃（含土地利用總體規(guī)劃）確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目；
（2）“探采合一”和“探轉(zhuǎn)采”油氣類及鉆井配套設(shè)施建設(shè)用地；
（3）具備直接出讓采礦權(quán)條件、能夠明確具體用地范圍的采礦用地；
（4）露天煤礦接續(xù)用地；
（5）水利水電項(xiàng)目涉及的淹沒區(qū)用地。
三
占用耕地和永農(nóng)的
2022年8月2日，自然資源部等7部門印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)用地審批前期工作積極推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)的通知》（自然資發(fā)〔2022〕130號）規(guī)定：辦理用地預(yù)審時(shí)，涉及占用耕地的，原則上項(xiàng)目所在區(qū)域補(bǔ)充耕地儲(chǔ)備庫指標(biāo)應(yīng)當(dāng)充足，儲(chǔ)備指標(biāo)不足的地方自然資源主管部門應(yīng)明確補(bǔ)充耕地落實(shí)方式，符合條件的可申請跨省域補(bǔ)充耕地國家統(tǒng)籌，并承諾在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批時(shí)能夠落實(shí)占補(bǔ)平衡要求，建設(shè)單位應(yīng)承諾將補(bǔ)充耕地費(fèi)用納入工程概算；涉及占用永久基本農(nóng)田的，需落實(shí)永久基本農(nóng)田補(bǔ)劃，明確永久基本農(nóng)田補(bǔ)劃地塊。
四
簡化改進(jìn)
2023年5月4日，自然資源部印發(fā)的《關(guān)于深化規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》（自然資發(fā) 〔2023〕69號）提出實(shí)施規(guī)劃選址綜合論證，位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外并涉及耕地、永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線的交通、能源、水利等建設(shè)項(xiàng)目，地方自然資源主管部門應(yīng)整合現(xiàn)行的規(guī)劃選址論證、耕地踏勘論證、永久基本農(nóng)田占用補(bǔ)劃論證、生態(tài)保護(hù)紅線不可避讓論證、節(jié)地評價(jià)等事項(xiàng)為規(guī)劃選址綜合論證，防止重復(fù)論證和審查，論證報(bào)告作為建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書的申報(bào)材料。
《關(guān)于積極做好用地用海要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2022〕129號）規(guī)定：預(yù)審階段，涉及規(guī)劃土地用途調(diào)整的，重點(diǎn)審查是否符合允許調(diào)整的情形，但在申請辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收時(shí)，須提交規(guī)劃土地用途調(diào)整方案；涉及占用生態(tài)保護(hù)紅線的，重點(diǎn)審查是否符合允許有限人為活動(dòng)之外的國家重大項(xiàng)目范圍。
《關(guān)于加強(qiáng)用地審批前期工作積極推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)的通知》（自然資發(fā)〔2022〕130號）規(guī)定：涉及規(guī)劃土地用途調(diào)整的，審查是否符合法律規(guī)定允許調(diào)整情形，不再提交調(diào)整方案；涉及占用生態(tài)保護(hù)紅線的，審查是否符合允許占用情形，不再提交省級人民政府論證意見。
此前印發(fā)的國土資源部《關(guān)于改進(jìn)和優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審和用地審查的通知》（國土資規(guī)〔2016〕16號 ）提出：
簡化對符合土地利用總體規(guī)劃和土地使用標(biāo)準(zhǔn)的審查。已通過用地預(yù)審的建設(shè)項(xiàng)目，在用地報(bào)批階段原則上不再重復(fù)審查是否符合土地利用總體規(guī)劃、是否符合土地使用標(biāo)準(zhǔn)等情況，但項(xiàng)目用地位置、規(guī)模、功能分區(qū)發(fā)生變化的，應(yīng)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地使用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行復(fù)核。在用地預(yù)審?fù)ㄟ^后、可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)或核準(zhǔn)前，建設(shè)項(xiàng)目選址發(fā)生局部調(diào)整，不符合土地利用總體規(guī)劃或者用地總規(guī)模超過土地使用標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)重新申請用地預(yù)審。
簡化對補(bǔ)充耕地和征地補(bǔ)償?shù)鹊膶彶椤?/strong>用地預(yù)審階段，不再對補(bǔ)充耕地和征地補(bǔ)償費(fèi)用、礦山項(xiàng)目土地復(fù)墾資金安排情況進(jìn)行審查，相應(yīng)審查在用地報(bào)批階段進(jìn)行。對于地方有關(guān)部門批準(zhǔn)立項(xiàng)、地方人民政府審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，但土地征收需報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，部在用地審查時(shí)不再審核農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案與補(bǔ)充耕地方案，只審查土地征收方案與土地供應(yīng)方案。
改進(jìn)地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估的審查。用地預(yù)審階段，不再對單獨(dú)選址的審批類建設(shè)項(xiàng)目是否開展地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估進(jìn)行審查。
改進(jìn)壓覆重要礦產(chǎn)資源的審查。用地預(yù)審階段，不再對單獨(dú)選址的審批類建設(shè)項(xiàng)目是否壓覆重要礦產(chǎn)資源進(jìn)行審查。
組織開展項(xiàng)目用地踏勘論證和節(jié)地評價(jià)。同時(shí)需要開展踏勘論證和建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評價(jià)的建設(shè)項(xiàng)目，可將兩項(xiàng)工作合并開展，出具踏勘論證和節(jié)地評價(jià)報(bào)告。
改進(jìn)城市建設(shè)用地的審查報(bào)批。報(bào)國務(wù)院審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收時(shí)，不再報(bào)送標(biāo)注用地位置的土地利用總體規(guī)劃圖。
適當(dāng)縮小用地預(yù)審范圍。不涉及新增建設(shè)用地，在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)使用已批準(zhǔn)建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，可不進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審。
五
合并辦理用地預(yù)審
《土地管理法實(shí)施條例》 規(guī)定： 建設(shè)項(xiàng)目需要申請核發(fā)選址意見書的，應(yīng)當(dāng) 合并辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書， 核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書。
2019年9月17日，自然資源部印發(fā)的《關(guān)于以“多規(guī)合一”為基礎(chǔ)推進(jìn)規(guī)劃用地 “多審合一、多證合一”改革的通知》（自然資規(guī)[2019]2號）提出：
一是將建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見合并，自然資源主管部門統(tǒng)一核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書，不再單獨(dú)核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見。
二是使用已經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，不再辦理用地預(yù)審；需要辦理規(guī)劃選址的，由地方自然資源主管部門對規(guī)劃選址情況進(jìn)行審查，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書。
六
取消前置條件
2014年，國家發(fā)改委出臺(tái)的《政府核準(zhǔn)投資項(xiàng)目管理辦法》（發(fā)展改革委令第11號）第十二條規(guī)定：項(xiàng)目單位在報(bào)送項(xiàng)目申請報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定附送以下文件：
（一）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的選址意見書（僅指以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的項(xiàng)目）；
（二）國土資源行政主管部門出具的用地預(yù)審意見（不涉及新增用地，在已批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)進(jìn)行改擴(kuò)建的項(xiàng)目，可以不進(jìn)行用地預(yù)審）；
（三）環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評價(jià)審批文件；
（四）節(jié)能審查機(jī)關(guān)出具的節(jié)能審查意見；
（五）根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
2016年，國務(wù)院出臺(tái)的《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理?xiàng)l例》明確：項(xiàng)目選址意見書、環(huán)評批文、土地預(yù)審意見、節(jié)能審查意見等都不再是項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)或備案的前置條件。對項(xiàng)目備案更簡單，不需要辦理任何批文，備案機(jī)關(guān)收到企業(yè)報(bào)送的全部信息即為備案。
需要注意的是：新《環(huán)境影響評價(jià)法》第二十五條規(guī)定： 建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價(jià)文件未依法經(jīng)審批部門審查或者審查后未予批準(zhǔn)的，建設(shè)單位不得開工建設(shè)。 也就是說，環(huán)評批復(fù)不再是項(xiàng)目立項(xiàng)之前必須完成的，但在項(xiàng)目開工前必須完成的。
