2022年無疑是房地產行業(yè)充滿挑戰(zhàn)的一年。
在宏觀經濟下行與全國疫情多點散發(fā)等因素影響下，房地產行業(yè)持續(xù)經歷著多重考驗，銷售市場的預期轉弱、需求疲軟、價格下滑，讓所有內房企都承受著巨大的壓力。行業(yè)的調整，也對各房企也提出了更高的要求，部分房企在蟄伏，部分在修煉內功、調整布局，而這一切都是以資金和流動性為基礎的。
據(jù)新浪財經上市公司研究院梳理了“A+H”共計100家主流上市房企（部分未發(fā)布財報的未列入）的中期業(yè)績報告，旨在總結企業(yè)賬面資金狀況、剖析對比償債壓力和杠桿率。
榜單詳見附注1：2022上半年主流上市房企在手資金排行榜。
01
近8成房企在手資金“縮水”
據(jù)2022上半年在手資金排行榜顯示，在TOP20的10家A股房企中，僅保利發(fā)展、金地集團同比增長，增幅分別為1.08%、8.37%。剩余8家房企貨幣現(xiàn)金均有不同程度的下滑，其中首開股份下滑最為嚴重，同比下滑34.13%。
從2022年上半年貨幣資金排行榜來看，房企在手資金分化巨大。據(jù)榜單顯示，保利發(fā)展以1571.03億元位居榜首；碧桂園、萬科、中國海外發(fā)展、華潤置地的貨幣資金超過千億，分別為1479.76億元、1410.73億元、1253.21億元、1164.41億元。相比之下，TOP10之外的華發(fā)股份為521.89億元，不及保利發(fā)展的1/3；而排在第90位的國瑞健康，在手資金只有6.73億元，與保利發(fā)展相差1564.3億元。在整個行業(yè)面臨流動性壓力時，非受限資金更能反映房企現(xiàn)金真實水平。通過榜單可以看出，非受限資金的排行榜與貨幣資金排行榜發(fā)生些許變化。如圖所示，碧桂園從第二下降到第四的位置，華發(fā)股份取代綠地控股躋身TOP10行列。但仍然可以看出，位居TOP1的保利發(fā)展與TOP10的華發(fā)股份之間，非受限資金差額仍在千億元。
附注1：2022上半年主流上市房企在手資金排行榜
圖表數(shù)據(jù)來源：新浪財經，上市公司研究院，數(shù)據(jù)來源Wind，公司公告。
02
紅檔房企數(shù)量增加
“三道紅線”是指剔除預收款的資產負債率不得大于 70%；凈負債率不得大于 100%；現(xiàn)金短債比不得小于1倍。根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。
據(jù)機構統(tǒng)計，90家上市房企中，綠檔房企有29家；黃檔企業(yè)有22家，比2021年底多了6家；橙檔企業(yè)有17家，比2021年底多了10家；紅檔企業(yè)有22家，比2021年底多了13家。
在貨幣資金TOP10房企中，有7家房企為綠檔房企，分別為保利發(fā)展、萬科、中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團、招商蛇口、金地集團；黃檔房企有2家，分為為碧桂園、綠地中國；最后一家房企綠地控股為橙檔。
從“非受限現(xiàn)金短債比”指標來看，47家房企現(xiàn)金短債比不低于1倍，指標及格率為52.2%，且90家房企現(xiàn)金短債比均值為1.19倍。
其中，中華企業(yè)、中國國貿、龍湖集團走在前列。中華企業(yè)的非受限現(xiàn)金短債比為8.12倍；中國國貿、龍湖集團的非受限現(xiàn)金短債比超過3倍，分別為4.86倍、4.07倍。
相對來說，有43家房企現(xiàn)金短債比小于1；其中泰禾集團、泛海控股、藍光發(fā)展現(xiàn)金短債比為0.04 、0.05 、0.10 ，這也意味著這些房企的在手現(xiàn)金，還不起短期負債，流動性壓力極大。
03
房企最新三道紅線榜發(fā)布
另外，據(jù)濤哥雜談?chuàng)科蟀l(fā)布的最新半年報數(shù)據(jù)整理出《2022上市房企三道紅線榜》，展示70家房企最新財務情況。該榜單一共匯集70家房企數(shù)據(jù)，其中末尾10家房企，未能按時披露財報，也被歸入紅檔范圍，如恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、奧園等。本次榜單中以現(xiàn)金短債比為核心進行排序。從總體看，70家上市房企中，綠檔23家，黃檔11家，橙檔11家，紅檔25家，綠檔房企在減少，紅檔房企大幅增加。某種程度上，這也體現(xiàn)出行業(yè)當前的困難狀態(tài)，一大批曾經是綠黃橙檔的公司最終掉到了紅檔。據(jù)分析：
- 23家綠檔房企中
龍湖、中海、萬科、華潤、建發(fā)、華僑城、華發(fā)、金地、金茂、招商蛇口、越秀、保利、濱江、五礦這14家綠檔房企，經營情況以及償債能力良好，其中大部分都是國央企，沒什么大問題。
其中龍湖、濱江是民企典范，尤其龍湖現(xiàn)金短債比達到4倍，業(yè)內最高。
萬科、金地屬于混合所有制，有國企血統(tǒng)融資上相對有優(yōu)勢，參與城市更新拿地方面也有便利。
中海、華潤、招商、保利、金茂、五礦、華僑城是央企，建發(fā)、華發(fā)、越秀是地方國企，實力雄厚。
新城、旭輝、金輝、雅居樂、中駿、德信這6家綠檔民企因為沒靠山，多少存在一些經營壓力，而寶龍、融信、領地已經出現(xiàn)債務展期。
其中新城、金輝目前還好，旭輝持續(xù)面臨做空困擾，雅居樂已經渡過階段性難關，中駿、德信當前風險較大，尤其是德信，12月有筆債要還壓力不小。
- 11家黃檔房企中
碧桂園、美的置業(yè)是受到監(jiān)管機構發(fā)債支持的“示范房企”，綠城、遠洋有國企股東撐腰，大悅城、華遠是國企，暫時問題也不大。
中梁、弘陽、佳源、金科都存在較大債務壓力，合生目前看還好。
11家橙檔房企中，兩級分化比較嚴重。
首開、保利置業(yè)、光明地產是國企問題不大，綠地雖然展期但后來國資有給支持。
中南建設、時代中國、大唐、力高比較難但還在堅持，禹洲、榮盛就已經債務展期暴雷了。
- 25家紅檔房企中
大多數(shù)都已經出現(xiàn)債務展期或者違約。
紅檔房企數(shù)量比較多，情況大多類似，除了中交、金融街是國企，建業(yè)已經被國資入股，合景泰富、朗詩、上坤還在苦苦支撐外，其他都已經算暴雷了。
不難發(fā)現(xiàn)，紅檔房企的現(xiàn)金短債比都小于1，且凈負債率基本都大于100%，都非常缺錢，有些因為已經長期違約暴雷，凈負債率甚至超過500%。
