導讀：停貸事件愈演愈烈之際，首個爛尾樓官方防范政策出臺。西安市住建局聯合自然規(guī)劃局、城管執(zhí)法局、金融工作局、中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部發(fā)布《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》，該措施用六條十三款，在土地出讓、項目建設過程、預售許可管理、預售資金監(jiān)管、交付環(huán)節(jié)、信用管理等環(huán)節(jié)加強監(jiān)管，防范樓盤爛尾。

01

首個爛尾樓官方防范政策出臺

西安市五部分聯合發(fā)布《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》，明確：

預售環(huán)節(jié)，西安市要求開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進度須主體結構工程封頂；７層以上的，須達到地上規(guī)劃總層數的1/3，且不得少于７層。

在土地出讓環(huán)節(jié)，西安市新規(guī)要求，參與商品住房用地競買的開發(fā)企業(yè)必須使用合規(guī)自有資金，競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P融資便利等。金融機構各類融資資金；房地產產業(yè)鏈上下游關聯企業(yè)的借款或預付款；自然人、法人、非法人組織的借款；參與競買企業(yè)控制的非房地產企業(yè)融資資金等都被杜絕用于土拍。

而倍受關注的預售資金監(jiān)管，也成為此次西安市新規(guī)的重點，海報新聞記者注意到，共有五條新規(guī)旨在加強預售資金監(jiān)管。

收款方面，西安市要求商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。

撥付方面，在商品房項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監(jiān)管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動產首次登記后，可以提取剩余1%。其中，7層以上的建筑，總層數達到1/3、2/3前，累計使用重點監(jiān)管資金分別不超過總額的20%和35%。

技術支撐方面，西安市要求優(yōu)化商品房預售資金交存指引平臺，實現監(jiān)管部門、購房群眾對預售資金交存信息隨時可查；提高線上預售資金交存率、智能POS機使用率，實現1個工作日內系統(tǒng)智能對賬；通過網簽備案信息共享等方式，支持監(jiān)管銀行跟蹤購房貸款入賬情況，確保購房貸款交存至專用監(jiān)管賬戶。

過程監(jiān)管方面，西安市要求各轄區(qū)住建部門每月要與監(jiān)管銀行對賬不少于一次，發(fā)現開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用重點監(jiān)管資金的，應當立即停止撥付并依法查處。同時提到要夯實銀行責任，商業(yè)銀行違反預售資金監(jiān)管協(xié)議，未經轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應賠償責任。人行西安分行營管部負責指導商業(yè)銀行做好賬戶管理工作；市金融工作局應協(xié)調國家駐陜金融監(jiān)管部門依法依規(guī)給予支持。

02

西安新政信號意義強烈

作為一個新政，其效力幾何目前還有待觀察。但作為停貸事件愈演愈烈之際，首個爛尾樓官方防范政策，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為其釋放了非常強的信號意義。

嚴躍進認為，西安新政首先從購地環(huán)節(jié)防止了房企的激進行為?！敖诘难舆t交付房屋現象，和此前激進拿地是有關系的。在過去拿地方面，違規(guī)借貸和高杠桿拿地，導致了拿地方面力度過猛，在當前企業(yè)項目開發(fā)過程中，就會力不從心，也客觀上使得房屋容易出現停工等問題，并引發(fā)了各類維權事件。所以從這個角度看，西安新政要求確保購地資金合規(guī)，其實也是希望從拿地的過程就規(guī)范房企經營，防范房企違規(guī)拿地和形成風險?！?/span>

預售管理方面，嚴躍進認為從此次事件來看，一些房企賣房很積極，但是交房很懈怠。所以從這個角度看，對于此類預售工作的規(guī)范和管理，具有積極的作用?！坝兄诜婪兑恍┻`規(guī)的樓盤進入樓市，導致風險傳導到購房者手上。此類做法也是對后續(xù)房企銷售方面的規(guī)范，有助于堵住違規(guī)的樓盤入市，防范形成爛尾后風險的轉移?！?/span>

而對于此次西安新政的預售資金監(jiān)管方面，嚴躍進認為這是此次政策的核心點，而其中有些條款可以看出西安官方將購房者的要求聽了進去?！按舜握咛峒傲速Y金全額入賬、嚴格撥付標準、強化技術支撐、加強財務核對、夯實銀行責任。這其實也是一個比較新的和全面的預售資金監(jiān)管政策內容。其中，資金全額入賬、嚴格撥付標準、夯實銀行責任是此次購房者提出的要求，所以此次也是寫入文件。而強化技術支撐、加強財務核對是創(chuàng)新內容，說明管理層當前對于此類預售資金監(jiān)管方面提出了新的創(chuàng)新要求，有助于更好落實資金監(jiān)管的工作?！?/span>

03

銀保監(jiān)會回應停貸事件

記者注意到，受停貸事件影響今天早間，銀行板塊集體下跌，其中，招商銀行A股盤中跌幅更是高達6.33%。截至收盤，跌幅有所收窄。其中，平安銀行跌4.29%，招商銀行跌3.75%，興業(yè)銀行跌3.23%，農業(yè)銀行跌1.99%。

對此，7月14日午間，農業(yè)銀行、建設銀行、興業(yè)銀行等陸續(xù)發(fā)布公告回應。而到7月14日晚間，工商銀行、交通銀行、郵儲銀行、中國銀行等也都發(fā)布公告回應此事。

工商銀行公告稱，經排查，目前停工項目涉及不良貸款余額6.37億元，占全行按揭貸款余額的0.01%，風險可控。

建設銀行公告稱，當前部分地區(qū)停工緩建和未按時交付樓盤情況，涉及本行規(guī)模較小，總體風險可控。

農業(yè)銀行公告稱，截至2022年6月末，全行個人住房貸款余額5.34萬億元。其中一手樓合作樓盤5.7萬個，一手樓按揭貸款余額3.97萬億元。已初步認定存在“保交樓”風險的樓盤涉及逾期按揭貸款余額6.6億元，占全行按揭貸款余額的0.012%，占一手樓按揭貸款余額的0.017%。目前涉及“保交樓”風險的業(yè)務規(guī)模較小，總體風險可控。

興業(yè)銀行方面公告稱，截至目前本公司涉及“停貸事件”樓盤相關按揭貸款余額16億元（其中不良貸款余額0.75億元），已出現停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區(qū)。得益于前期本公司對按揭貸款的差異化準入和管理要求，本公司已介入的且存在爛尾風險的按揭貸款總體規(guī)模較小，不會對本公司經營構成重大影響。

此外，中國銀行、交通銀行、郵儲銀行也公告稱個人住房貸款業(yè)務總體風險可控。

而據央視財經頻道晚間播出的《經濟新聞聯播》報道，7月14日，銀保監(jiān)會有關部門負責人對停貸事件作出回應，表示將引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

銀保監(jiān)會有關部門負責人表示，最近關注到個別房企樓盤出現延期交付情況，這件事的關鍵在于“保交樓”，對此銀保監(jiān)會高度重視。

下一步工作中，銀保監(jiān)會將繼續(xù)貫徹落實好黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，保持房地產金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，保持房地產融資平穩(wěn)有序，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，依法依規(guī)做好相關金融服務，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

04

文件全文

西安市五部分聯合發(fā)布《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》

一、嚴格執(zhí)行土地出讓規(guī)定

(一)確保購地資金合規(guī)。參與商品住房用地競買的開發(fā)企業(yè)必須使用合規(guī)自有資金，競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，不得使用房地產產業(yè)鏈上下游關聯企業(yè)借款或預付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產企業(yè)融資等。經審核，存在使用非自有資金競買商品住房用地的，取消競得資格，已繳納的競買保證金不予退還。

二、實施項目建設全過程監(jiān)管

(二)依法組織項目建設。開發(fā)企業(yè)應嚴格根據土地、工程規(guī)劃許可、施工許可、經審查合格的施工圖設計文件，按照基本建設程序組織工程建設。不得隨意變更經審查合格的施工圖設計文件，需要作重大修改的應當報原審批部門同意。

(三)加強工程建設管理。設計單位和施工圖審查機構應嚴格按照建設工程規(guī)劃許可及其附圖，結合現行規(guī)范、標準進行施工圖設計和審查，未經審查合格的施工圖設計文件不得使用;施工單位應嚴格按照施工許可、經審查合格的施工圖設計文件實施工程建設;監(jiān)理單位應按照施工許可、經審查合格的施工圖設計文件實施工程監(jiān)理，實時監(jiān)督施工質量和建設工期，對存在質量安全隱患和停工超過一個月的項目，要及時報告轄區(qū)住建部門。

各轄區(qū)資源規(guī)劃、住建、城管部門應建立“一項目一檔案”制度，自項目開工至竣工依照各自職責對工程建設情況實施全方位管理，做到“一月一巡查”、發(fā)現問題及時糾正。

三、加強商品房預售許可管理

(四)明確形象進度標準。開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，原則上地上7層及以下的多層建筑，工程形象進度須主體結構工程封頂;7層以上的，須達到地上規(guī)劃總層數的1/3，且不得少于7層。

(五)規(guī)范銷售活動。開發(fā)企業(yè)應通過商品住房銷售公示平臺組織銷售活動。在銷售過程中，要按規(guī)定公示企業(yè)基本情況、開發(fā)證照、項目基本信息、房屋銷售信息、項目周邊環(huán)境、物業(yè)服務等信息。

四、強化商品房預售資金監(jiān)管

(六)資金全額入賬。商品房預售資金(包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款)應全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。

(七)嚴格撥付標準。商品房項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監(jiān)管資金不得超過總額的50%;完成竣工驗收前，不得超過95%;完成竣工驗收備案前，不得超過99%;不動產首次登記后，可以提取剩余1%。其中，7層以上的建筑，總層數達到1/3、2/3前，累計使用重點監(jiān)管資金分別不超過總額的20%和35%。

(八)強化技術支撐。優(yōu)化商品房預售資金交存指引平臺，實現監(jiān)管部門、購房群眾對預售資金交存信息隨時可查;提高線上預售資金交存率、智能POS機使用率，實現1個工作日內系統(tǒng)智能對賬;通過網簽備案信息共享等方式，支持監(jiān)管銀行跟蹤購房貸款入賬情況，確保購房貸款交存至專用監(jiān)管賬戶。

(九)加強賬務核對。各轄區(qū)住建部門每月要與監(jiān)管銀行對賬不少于一次，發(fā)現開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用重點監(jiān)管資金的，應當立即停止撥付并依法查處。

(十)夯實銀行責任。商業(yè)銀行違反預售資金監(jiān)管協(xié)議，未經轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應當負責追回資金;無法追回的依法承擔相應賠償責任。

人行西安分行營管部負責指導商業(yè)銀行做好賬戶管理工作;市金融工作局應協(xié)調國家駐陜金融監(jiān)管部門依法依規(guī)給予支持。

五、規(guī)范商品房交付行為

(十一)建立預查驗制度。各轄區(qū)住建部門要督促開發(fā)企業(yè)組織五方責任主體單位進行竣工驗收?？⒐を炇蘸细窈螅_發(fā)企業(yè)通知購房人代表對擬交付房屋進行預查驗;發(fā)現問題的，要及時整改并通報整改結果。

(十二)公示交房資料。房屋交付使用時，開發(fā)企業(yè)應向購房人提供“兩書一表”，即住宅質量保證書和住宅使用說明書、《建筑工程竣工驗收備案表》。

六、健全房地產信用管理

(十三)強化信用管理。開發(fā)企業(yè)不能按期交付房屋，造成嚴重社會影響的，記為信用等級差的企業(yè)，向社會公示，并按照《陜西省房地產開發(fā)企業(yè)信用信息管理暫行辦法》有關規(guī)定予以處理。

設計單位、施工圖審查機構、施工單位、監(jiān)理單位因違反國家強制性標準和行業(yè)規(guī)范影響房屋交付的，應記入信用檔案并向社會公示，情節(jié)嚴重的，依法追究相關單位和人員責任。