蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《蘭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定》的通知

蘭房字[2018]159號

各縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)： 

　　《蘭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定》（蘭房字[2016]86號）已于2018年4月1日到期?，F(xiàn)我局結(jié)合近兩年的工作實(shí)際，對《蘭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定》進(jìn)行了修訂完善。研究制定了新的《蘭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定》，并經(jīng)局長辦公會議審議通過后，報(bào)市法制辦審查備案，現(xiàn)將《規(guī)定》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。 

蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局

二○一八年五月二十八日

蘭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定

　　第一條 為加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，維護(hù)預(yù)售商品房當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。 

　　第二條 凡在蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)新開工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房預(yù)售資金收存、撥付的監(jiān)管，適用本規(guī)定。 

　　蘭州新區(qū)、紅古區(qū)、榆中縣、永登縣、皋蘭縣參照本規(guī)定執(zhí)行。 

　　第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門是商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主管部門（以下簡稱監(jiān)管部門），負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作。 

　　第四條 本規(guī)定所稱商品房預(yù)售資金，是指預(yù)售人將其開發(fā)的商品房在竣工驗(yàn)收前銷售，由預(yù)購人按合同約定預(yù)先支付的定金、首付款及后續(xù)付款（包括預(yù)售商品房按揭貸款）等預(yù)購房款。 

　　預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 

　　預(yù)購人，是指購買預(yù)售商品房的單位和個(gè)人。 

　　第五條 本規(guī)定所稱監(jiān)管銀行，是指與預(yù)售人、監(jiān)管部門簽訂商品房預(yù)售資金專用賬戶監(jiān)管協(xié)議，設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。監(jiān)管銀行必須具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運(yùn)行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件，并與蘭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)對接，實(shí)現(xiàn)信息互通共享。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)本規(guī)定，密切配合監(jiān)管部門和預(yù)售人，確保預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)辦理連續(xù)、安全、便捷。 

　　第六條 預(yù)售人申請《商品房預(yù)（銷）售許可證》時(shí)，預(yù)售項(xiàng)目已設(shè)定土地抵押或在建工程抵押開發(fā)貸款的，優(yōu)先選擇開發(fā)貸款銀行為監(jiān)管銀行；監(jiān)管部門、預(yù)售人及監(jiān)管銀行三方應(yīng)當(dāng)簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶監(jiān)管協(xié)議書》，應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。一個(gè)監(jiān)管專用賬戶對應(yīng)一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目，預(yù)售人涉及幾個(gè)預(yù)售項(xiàng)目，必須開設(shè)相對應(yīng)的專用賬戶。該賬戶實(shí)行?？顚簟？顚４妗？顚Ｓ谩?nbsp;

　　監(jiān)管賬戶戶名由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、項(xiàng)目名稱和樓盤幢號組成。企業(yè)名稱應(yīng)與基本賬戶名稱一致，項(xiàng)目名稱應(yīng)與建設(shè)工程規(guī)劃許可證書中名稱一致。監(jiān)管賬戶不得開通任何形式的自助轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)。 

　　已經(jīng)設(shè)立監(jiān)管專用賬戶的預(yù)售項(xiàng)目，尚未發(fā)生銷售行為的，可以申請變更監(jiān)管銀行，變更期間該賬戶范圍內(nèi)的商品房不得銷售；已經(jīng)發(fā)生銷售行為的，監(jiān)管銀行不得變更，其他內(nèi)容可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。 

　　第七條 監(jiān)管賬戶的開設(shè) 

　　（一）企業(yè)提交開設(shè)專用賬戶申請 

　?。ǘ┍O(jiān)管部門審核 

　?。ㄈ┍O(jiān)管銀行開設(shè)監(jiān)管賬戶 

　　監(jiān)管部門受理開設(shè)專用賬戶申請，對提交的申請材料審核通過后，向企業(yè)出具《蘭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開戶通知書》，企業(yè)持《蘭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開戶通知書》到監(jiān)管銀行開設(shè)專用賬戶。 

　　第八條 申請開設(shè)專用賬戶應(yīng)提交以下材料： 

　?。ㄒ唬短m州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管申請表》； 

　?。ǘ豆ど虪I業(yè)執(zhí)照》； 

　　（三）《國有土地使用權(quán)證》； 

　?。ㄋ模督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》； 

　?。ㄎ澹督ㄔO(shè)工程施工許可證》； 

　?。╉?xiàng)目規(guī)劃總平面圖； 

　?。ㄆ撸┓课萁ㄖ娣e預(yù)測報(bào)告； 

　?。ò耍┙?jīng)建設(shè)主管部門備案的工程施工承包合同和材料采購合同； 

　?。ň牛┦┕みM(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)展情況； 

　?。ㄊ┢渌嚓P(guān)資料。 

　　第九條 商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)直接存入相應(yīng)的監(jiān)管專用賬戶。預(yù)售人和預(yù)購人簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確繳款的方式及繳款的具體時(shí)間和金額。 

　　預(yù)購人支付預(yù)售款項(xiàng)，持預(yù)售人開具的《商品房預(yù)售資金繳納通知書》，到監(jiān)管銀行將預(yù)售款存入監(jiān)管專用賬戶內(nèi)；憑繳款通知書回執(zhí)及銀行進(jìn)賬單（繳款回單）向預(yù)售人換領(lǐng)繳款票據(jù)。 

　　預(yù)購人申請購房貸款的，發(fā)放貸款的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照借款合同約定的時(shí)間和金額將貸款直接劃轉(zhuǎn)至預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。如貸款銀行與監(jiān)管銀行無法實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)，由開發(fā)企業(yè)將按揭款及時(shí)轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管賬戶。 

　　第十條 監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金分重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金。重點(diǎn)監(jiān)管資金是指本監(jiān)管項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件所需的工程建設(shè)費(fèi)用，用于購買必需的建筑材料、設(shè)備及支付建設(shè)施工進(jìn)度款；非重點(diǎn)監(jiān)管資金是指超出重點(diǎn)監(jiān)管資金以外的資金。 

　　重點(diǎn)監(jiān)管資金由監(jiān)管項(xiàng)目的工程建設(shè)費(fèi)用總額（含建筑安裝工程、基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費(fèi)用），加20%不可預(yù)見費(fèi)組成。工程建設(shè)費(fèi)用總額由監(jiān)管部門依據(jù)市建設(shè)工程造價(jià)管理部門確認(rèn)的商品房建設(shè)工程單位綜合造價(jià)乘以監(jiān)管項(xiàng)目的商品房預(yù)測繪建筑總面積核定。 

　　第十一條 監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售人撥付商品房預(yù)售資金申請之日起3個(gè)工作日內(nèi)做出答復(fù)。 

　　經(jīng)審查符合條件的，出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶資金撥付通知書》（以下簡稱《資金撥付通知書》）；有下列情形之一的，不予核準(zhǔn)： 

　　（一）超出監(jiān)管部門核準(zhǔn)數(shù)額的； 

　　（二）收款單位與申請用途不符的； 

　?。ㄈ┣耙还P用款未按照核準(zhǔn)用途使用且未糾正的。 

　?。ㄋ模┯衅渌拗菩郧樾蔚?。 

　　第十二條 重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付。重點(diǎn)監(jiān)管資金實(shí)行建設(shè)施工合同和工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)相結(jié)合方式撥付。預(yù)售人需要使用重點(diǎn)監(jiān)管資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)按建設(shè)工程施工合同約定的付款節(jié)點(diǎn)和工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)制定用款計(jì)劃。重點(diǎn)資金撥付時(shí)，監(jiān)管銀行依據(jù)監(jiān)管部門出具的《資金撥付通知書》，將核準(zhǔn)使用資金撥付給與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽約的合同當(dāng)事人或相關(guān)單位。 

　?。ㄒ唬┦┕ず贤瑩芨?。監(jiān)管賬戶累計(jì)入賬資金金額不超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的30%時(shí)，依據(jù)建設(shè)部門備案的施工合同全額撥付。 

　?。ǘ┦┕す?jié)點(diǎn)撥付。監(jiān)管賬戶累計(jì)入賬資金金額超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的30%時(shí)，依據(jù)完成工程30%、50%、70%、100%進(jìn)度節(jié)點(diǎn)實(shí)際情況，實(shí)行節(jié)點(diǎn)撥付。對于高層、超高層、精裝修或者大體量建筑，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可根據(jù)預(yù)售人信用狀況、資質(zhì)等級等情況，可以增加1—2個(gè)控制節(jié)點(diǎn)，適當(dāng)降低商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例，但監(jiān)管資金留存比例不得突破上述規(guī)定。 

　?。ㄈ┍O(jiān)管賬戶累計(jì)入賬資金金額超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的70%時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從重點(diǎn)監(jiān)管資金中申請資金用于支付監(jiān)管項(xiàng)目監(jiān)理、營業(yè)稅、土地增值稅等稅款，但不得超過該項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的5%。 

　　第十三條 申請重點(diǎn)資金撥付應(yīng)提交以下材料： 

　　1.蘭州市商品房預(yù)售監(jiān)管資金使用申請表； 

　　2.商品房預(yù)售許可證； 

　　3.申請人營業(yè)執(zhí)照； 

　　4.法人授權(quán)委托書與經(jīng)辦人身份證明； 

　　5.銀行余額對帳證明； 

　　6.符合重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付條件的證明材料； 

　　（1）申請支付監(jiān)管項(xiàng)目建設(shè)施工費(fèi)用的，提交相應(yīng)的施工合同和工程監(jiān)理部門對工程進(jìn)度的證明； 

　?。?）申請支付監(jiān)管項(xiàng)目建設(shè)材料費(fèi)用的，提交相應(yīng)的材料合同； 

　?。?）申請支付監(jiān)管項(xiàng)目建筑安裝費(fèi)用的，提交相應(yīng)的安裝合同； 

　?。?）申請支付監(jiān)管項(xiàng)目建設(shè)設(shè)備費(fèi)用的，提交相應(yīng)的設(shè)備合同； 

　?。?）申請支付監(jiān)管項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)理、稅費(fèi)的，提交工程監(jiān)理合同、繳納稅費(fèi)證明等相關(guān)證明材料； 

　?。?）申請用于支付項(xiàng)目其他建設(shè)費(fèi)用的，提交相應(yīng)的證明材料。 

　　（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件材料。 

　　第十四條 非重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付。預(yù)售人使用非重點(diǎn)監(jiān)管資金時(shí)，需提交《商品房預(yù)售資金非重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付申請表》，監(jiān)管部門審核通過的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持《資金撥付通知書》到監(jiān)管銀行辦理撥付手續(xù)。監(jiān)管項(xiàng)目發(fā)生非正常停工等不良狀況時(shí)，暫停撥付非重點(diǎn)監(jiān)管資金。 

　　第十五條 監(jiān)管銀行依據(jù)監(jiān)管部門出具的《資金撥付通知書》中所載事項(xiàng)、金額即時(shí)撥付，支付事項(xiàng)必須與通知書中載明撥付事項(xiàng)一致。與商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)信息互通共享的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)核對電子信息。 

　　第十六條 監(jiān)管部門應(yīng)定期對商品房預(yù)售資金的使用情況進(jìn)行檢查。監(jiān)管銀行應(yīng)適時(shí)將商品房預(yù)售資金專用賬戶的收支情況提供給監(jiān)管部門；對于有關(guān)部門對商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶進(jìn)行凍結(jié)和扣劃的，應(yīng)及時(shí)書面告知監(jiān)管部門。 

　　第十七條 預(yù)售雙方達(dá)成退房協(xié)議并已辦理相關(guān)退房手續(xù)的，按照商品房買賣合同撤案程序辦理。經(jīng)審核準(zhǔn)予撤案的，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)通知監(jiān)管銀行解除對該部分房款的監(jiān)管。 

　　第十八條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至工程竣工驗(yàn)收后止，即預(yù)售項(xiàng)目取得規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證明和竣工驗(yàn)收備案表，憑監(jiān)管部門出具的《商品房預(yù)售款專用賬戶取消通知書》到監(jiān)管銀行辦理取消監(jiān)管賬戶手續(xù)。 

　　第十九條 預(yù)售人未取得《商品房預(yù)售許可證》，擅自預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。 

　　第二十條 預(yù)售人提供虛假申報(bào)材料騙取工程建設(shè)資金、不按規(guī)定用途使用商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的款項(xiàng)以及直接收取商品房預(yù)售資金的，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，暫停商品房預(yù)售和預(yù)售資金撥付；情節(jié)嚴(yán)重的，由監(jiān)管部門按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，可處違法所得3倍以下，但不超過3萬元的罰款；同時(shí)將違法違規(guī)行為予以公示，并作為不良行為記入信用檔案。 

　　第二十一條 監(jiān)管銀行擅自撥付預(yù)售人監(jiān)管專用賬戶內(nèi)款項(xiàng)的，監(jiān)管部門可暫停該銀行新開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶業(yè)務(wù)。給預(yù)購人造成損失的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)确韶?zé)任。 

　　第二十二條 監(jiān)管部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊的，給予行政處分；涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。 

　　第二十三條 本規(guī)定自公布之日起施行，有效期五年。原《蘭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定》（蘭房字[2016]86號）同時(shí)廢止。